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承租人是否有優先購買權?

來源: 常州武進拍賣   發布時間: 2014-06-09 10:49:22 點擊量:

    【案例】
    2007年7月,張某與劉某就某樓房簽訂租賃協議,協議約定:劉某將名下某樓房租給張某用于經營酒店生意,租期為3年,從2007年9月到2010年9月。2008年10月,劉某通過拍賣方式將樓房以45萬元的價格轉讓給魏某。張某得知后,表示自己是承租人,應當有優先購買權,遂將劉某告上法院,請求宣告拍賣無效。
    【爭議】
    就該房屋拍賣是否有效存在兩種不同的意見。
    第一種意見認為,房屋拍賣有效,出租人以拍賣方式轉讓出租房屋,承租人行使優先購買權應受到相應的限制。
    第二種意見認為,承租人對拍賣的房屋同樣享有優先購買權,出租人未通知承租人參加競買,因而應當宣告房屋拍賣無效。
    【管析】
    筆者同意第二種意見。本案爭議的焦點在于租賃期間的房屋被拍賣時,承租人是否有優先購買權。
所謂房屋承租人的優先購買權,是指當出租人出賣房屋時,承租人在相同條件下,依法享有優先于其他人而購買房屋的權利。我國《合同法》第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”
    拍賣是指以公開競價的方式,將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。那么,在拍賣場合優先購買權是否可以行使?我國的法律沒有明確規定,但筆者認為答案是肯定的。承租人的優先購買權是一種法定權利,出租人無論以何種方式轉讓房屋,都應在合理的時間內對承租人履行通知義務。況且,法律也并沒有明確規定在以拍賣方式出賣房屋時,房屋承租人不能行使優先購買權。《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定:“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。優先購買權人經通知未到場的,視為放棄優先購買權。”第十六條規定:“拍賣過程中,有最高應價時,優先購買權人可以表示以該最高價買受,如無更高應價,則拍歸優先購買權人;如有更高應價,而優先購買權人不作表示的,則拍歸該應價最高的競買人。”該兩條規定在司法拍賣中充分保護了優先購買權人的權益。筆者認為,在民事拍賣中也可以參照上述規定,對承租人的優先購買權予以保護。
    就本案來說,劉某應當在拍賣前的合理期限內通知承租人張某于拍賣日到場,張某經通知未到場的,視為放棄優先購買權。拍賣過程中,有最高應價時,張某可以表示以該最高價買受,如無更高應價,則拍歸張某;如有更高應價,而張某不作表示的,則拍歸該應價最高的競買人。
    綜上所述,筆者認為,劉某未在拍賣房屋前履行通知義務,剝奪了張某的優先購買權,張某有權請求法院宣告房屋拍賣無效。
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